Закрыть

Если вы знаете раздел, номер журнала, название статьи, Вы можете воспользоваться расширенным поиском:

Найти
Искать в разделах сайта:

* Имя на сайте

* Логин

* Пароль

* E-Mail

* Фамилия

* Имя

* Отчество

Дата рождения

Контактный телефон

Факс

Компания

Город

Период действия акаунта

Введите код с картинки


Наш телефон: (812) 449-30-33

Адрес редакции: 194356, Санкт-Петербург, ул. Большая Озерная, д.70, лит. А, пом. 9-Н

https://pornoseksxxx.com/

Текущий опрос

Необходимо ли на законодательном уровне установить ограничения по числу саморегулируемых организаций в каждом конкретном сегменте рынка?

Голосовать


























Без флеша

Журнал "Саморегулирование & Бизнес" СРО управляющих недвижимостью


2010-11-15 00:00:00

Швондер больше не управдом

Проблем в сфере жилищно-коммунального хозяйства, как говорится, выше крыши. Решит ли их саморегулирование? И должно ли все решать саморегулирование? Единого мнения у экспертов нет. Самые осторожные говорят что государству с уходом из этой жизненно важной отрасли спешить не стоит. По крайней мере до тех пор, пока не заработают механизмы самоуправления и саморегулирования.

Процесс пошел…

Новейшая история саморегулирования в сфере управления недвижимостью началась два года назад с разработки соответствующей концепции комитетом Госдумы по собственности. В апреле 2009-го ее обсудили на совещании в комитете вместе с представителями управляющих компаний. А в июне в Государственном реестре была зарегистрирована первая саморегулируемая организация в сфере управления недвижимостью – «Управдом» из Удмуртии.
В ноябре того же года прошла и Первая всероссийская конференция СРО управляющих недвижимостью
(в то время на всю страну их было всего пять) и принято решение о создании  соответствующего Национального объединения (НОСО УН). Сегодня в него входит 34 саморегулируемые организации, объединяющие более тысячи управляющих компаний из 43 субъектов Федерации, которые обслуживают более 70 тыс. многоквартирных домов общей площадью более 220 млн кв. м.
Один из инициаторов саморегулирования, председатель комитета Госдумы РФ по собственности Виктор Плескачевский говорит, что с самого начала это движение столкнулось с огромными трудностями. У наших граждан отсутствуют навыки самоуправления. Они привыкли, что за коммуналку всегда отвечали ЖЭКи, ДЭЗы и местные власти. И до сих пор считают, что жильем управляют муниципалитеты, хотя те сегодня распоряжаются только той собственностью, которая у них осталась после приватизации. Но, тем не менее, люди, заплатив за коммунальные услуги, идут все в тот же муниципалитет и требуют вернуть им деньги, потому что текут трубы, протекают крыши и т. д.

Да человек у нас порой и не знает, за что платит деньги. Суммы в счетах растут стремительно, и никто не объясняет почему. Ведь дом-то остается старым, оборудование изношено. Все понимают: надо наводить порядок в сфере управления ЖКХ. Но каким образом? Выбор стал между лицензированием и саморегулированием. Первый способ – не очень эффективный, потому что лицензию выдает чиновник, а как он это делает, все наверняка знают. Во втором случае регулированием должно заняться сообщество профессионалов. Это тот путь, по которому в свое время пошла Восточная Германия. Двадцать лет назад она находилась в подобных условиях, что и Россия, – государство практически полностью ушло из сферы регулирования жилищно-коммунального хозяйства. Сегодня порядок и правила там определяет профессиональное сообщество управляющих недвижимостью, хотя оно и не называется саморегулируемой организацией.
У нас этот процесс продвигается с большим скрипом. И это неудивительно. По словам того же В. Плескачевского, отечественная жилищно-коммунальная сфера дважды пережила приватизацию и национализацию, причем вторая приватизация, как известно, еще не закончена. Во всем мире 90% многоквартирных домов – это частные домовладения. Так было до семнадцатого года и в России.

А потом все жилье стало муниципальным. Именно тогда появились Швондеры – типаж, который с таким сарказмом описал Михаил Булгаков. И система эта существовала до 1921 года, когда в стране ввели НЭП. Вот тогда практически за два года появилось огромное количество товариществ собственников жилья, их ассоциации и союзы, которые издавали даже свои журналы. Это была мощная система самоуправления, но, в отличие от сегодняшнего дня, в нее включались люди, которые имели навыки рыночного хозяйствования. В 1937 году эту систему разрушили. Рыночные ростки вытоптали. И жилье снова стало «общим имуществом».
А сегодня мы вновь раскручиваем карусель в обратную сторону. Форма собственности уже изменилась: доля приватизированных квартир достигла 70% всего жилого фонда (в некоторых городах и больше). Вот только их хозяева не имеют опыта владения собственностью. Между тем в Гражданском кодексе РФ, принятом в 1995 году, черным по белому записано: собственник несет бремя ответственности за содержание своей недвижимости, своей собственности. То же самое зафиксировано и в Жилищном кодексе РФ, который вступил в силу 1 марта 2005 года.

По данным Министерства регионального развития, сегодня в стране насчитывается более 250 тыс. многоквартирных домов общей площадью свыше 2,1 млрд кв. м. При этом 44% из них управляется непосредственно собственниками, а 46% – управляющими компаниями. К настоящему времени создано более 1 тыс. товариществ собственников жилья. Часть из них активно занялась наведением порядка в своих домах. А остальные ТСЖ существуют… только на бумаге. Люди зачастую не могут между собой договориться. Например, жильцы второго этажа возмущаются: «Почему мы должны платить за лифт, если им не пользуемся?» А жильцы последнего этажа не хотят оплачивать уборку подвалов. Поэтому прежде всего надо научить людей механизмам самоуправления. А также приучить к мысли, что именно собственник обязан отвечать за содержание своего жилища. И эту ношу ни на чьи плечи уже не переложишь.

Управлять будет бизнес

Председатель комитета Торгово-промышленной палаты РФ по предпринимательству в сфере ЖКХ Андрей Широков говорит: «Чем дальше, тем публичные власти все больше и больше уходят от управления жилой недвижимостью. В конечном счете управлять многоквартирными домами и всей жилой недвижимостью будет бизнес». Впрочем, почти вся сфера ЖКХ уже стала бизнесом. Так,  70,5% предприятий, оказывающих услуги в области жилищно-коммунального обслуживания, находятся в смешанной и частной собственности. Среди теплоснабжающих организаций таких – 66%, водоснабжения и водоотведения – 57%, а в сфере предоставления жилищных услуг – 87%.

Однако целый ряд факторов сдерживает развитие рыночных отношений в отрасли. Прежде всего серьезный износ коммунальной инфраструктуры, большое количество аварийного жилья и нехватка средств на то, чтобы все привести в порядок. Существенные финансовые вливания из Фонда содействия реформированию ЖКХ и региональных бюджетов в капитальный ремонт многоквартирных домов лишь сглаживают острую ситуацию. Так, Хабаровский край получил из фонда за 2 последних года более 2,4 млрд рублей. На эти деньги капитально отремонтировали 3,5 млн кв. м жилья, были улучшены условия проживания свыше 160 тыс. человек. Сделано огромное дело.

Но в целом по стране в аварийном состоянии по-прежнему пребывает свыше 11 млн кв. м жилья, около 1 млн многоквартирных домов нуждаются в ремонте. Тем временем средств фонда (250 млрд рублей), судя по расчетам его руководства, хватит лишь на то, чтобы отремонтировать 12% всего жилья и расселить не более трети аварийных домов. Словом, многие граждане нашей страны так и останутся жить в квартирах с протекающими крышами и в аварийных бараках. Когда средства в фонде иссякнут, встанет естественный вопрос: где брать деньги?

В кармане собственников? Но средств, которые те отчисляют на капремонт, хватит разве что на латание дыр. Решать эту проблему предполагается за счет региональных фондов капитального ремонта. По сути, это будет общая копилка личных средств граждан, но тратить ее станут под контролем органов власти субъектов Федерации. Вот только удастся ли ее наполнить?
Опрос граждан, который провела по своей инициативе одна из СРО, особого оптимизма не внушает. На вопрос, как они относятся к обязательным платежам в региональный фонд на капремонт жилья, собственники, проживающие в новых домах, ответили, что участвовать в этом не хотят, так как ремонт им потребуется только лет через 10–15 лет, а до этого еще дожить нужно. Те же, кто проживает в ветхом жилом фонде, не в состоянии платить за капитальный ремонт по тем ставкам, которые озвучиваются: 5 рублей с квадратного метра. К примеру, в Архангельской области с обитателей ветхого жилья за его содержание и без того дерут не менее
5 рублей с метра жилплощади. Если заставить людей делать отчисления еще и в фонд капремонта, то финансовая нагрузка возрастет более чем в два раза. Такие деньги есть не у всех. Да многие и не видят смысла тратить их на ремонт старого дома.
Между тем очень сложно эффективно управлять жилым фондом, в котором половина домов построена 40–50 лет назад, и добиваться снижения затрат, используя морально и физически устаревшее оборудование.
И вряд ли эту проблему поможет решить саморегулирование.

А на программу денег нет

Заместитель директора департамента жилищно-коммунального хозяйства Министерства регионального развития Леонид Алексеев рассказал на конференции о Программе реформирования жилищно-коммунального хозяйства на период 2010–2020 гг. Она скоро будет рассмотрена на заседании правительства РФ. В ней вводятся единые правила распределения субсидий и определяются принципы эффективности использования государственных средств. От предыдущих программ она отличается совмещением прямого бюджетного финансирования с банковским, при этом ставится цель привлечь в отрасль деньги частных инвесторов. Предусматривается и выравнивание стартовых условий для инвестиционных проектов в регионах с разной базовой стоимостью коммунальных ресурсов и разными доходами населения. Кроме того, на основании критериев доступности для граждан предполагается определить максимальный размер платы за коммунальные услуги.

Федеральные средства будут направлены на запуск механизмов стимулирования долгосрочных внебюджетных инвестиций в отрасль и на создание базового элемента – программ комплексного развития коммунальной инфраструктуры в муниципальных образованиях. Разработчики утверждают, что таким образом на 1 рубль бюджетных инвестиций можно будет привлечь 1 рубль из региональных бюджетов и более 4 рублей из внебюджетных источников. В результате реализации федеральной программы, в частности мер по энергомодернизации, к 2020 году предполагается снизить расход на отопление и горячее водоснабжение 1 кв. м площади многоквартирных домов в среднем на 16%, а водопотребления на 40% – до 180 л на человека в сутки. Планируется также вдвое сократить количество аварий коммунальной инфраструктуры.
Но ввиду весьма напряженного федерального бюджета 2011 года на реализацию программы выделено всего
1 млрд 50 млн рублей, это притом что на осуществление только первого этапа необходимо 11 млрд. Поэтому сложно прогнозировать, удастся ли привлечь в отрасль те самые инвестиции, без которых об экономичности и эффективности ЖКХ и мечтать не стоит.

Но самое главное – это судьба самой реформы. Ее продвинуло вперед принятие ФЗ № 185 «О Фонде содействия реформированию ЖКХ» и желание региональных властей получить поддержку из этого фонда на решение злободневных задач. Для этого надо было соблюсти ряд условий, в том числе чтобы на территории муниципального образования насчитывалось не менее 50% коммерческих организаций в сфере коммунальных услуг, а также имелись товарищества собственников жилья. Откровенно говоря, создавали их в большой спешке. Некоторые ТСЖ появлялись на свет с помощью фиктивных протоколов и собраний жильцов, которые проходили только на бумаге. Поэтому было много скандалов.
Не обошлось без этого и при создании управляющих компаний. Население заставили выбирать. А как, если эти УК никому не известны.

К тому же и обязанности их не прописали толком. В результате получилось, что компанию мог создать любой, кто имел 10 тыс. рублей в кармане и желание. При этом не требовалось ни особых знаний, ни навыков управления. И, естественно, появились предприимчивые дельцы, захотевшие «срубить» немножко денег. Хотя были и добросовестные компании, которые пришли на рынок серьезно работать и не на один день. Поэтому принято решение внести поправки в Жилищный кодекс РФ, чтобы сделать открытой информацию об управляющих компаниях.
Кстати, Национальное объединение уже формирует реестр СРО и управляющих компаний, так что любой собственник, зайдя на его сайт, сможет скоро увидеть, что собой представляет та или иная УК, какие услуги она предоставляет, в какую СРО входит, а также узнать размер компенсационного фонда последней. Поставлена задача – добиться, чтобы каждая управляющая компания была публична, прозрачна, открыта.

Идет и встречное движение снизу.
В частности, в Рязанской области СРО «Ассоциация компаний, управляющих недвижимостью» активно борется с недобросовестными коллегами. Тех, кто плохо обслуживает своих клиентов, заносят в черный список. Но примеров таких немного.
Сегодня в стране насчитывается более 11 тыс. управляющих компаний, 9,5 тыс. из которых  частные. За два года их количество выросло в 2,5 раза. Но вопрос: кто в них работает? Современный многоквартирный дом – это ведь сложнейшее инженерно-техническое сооружение, которое нуждается в грамотной технической эксплуатации, а она возможна только при квалифицированном управлении. Где же взять таких специалистов?
А вот в этом должен помочь проект «Управдом». Специальные курсы повышения квалификации на базе высшего образования организуются за счет бюджетных средств, после этого будущие управдомы должны будут пройти аттестацию и получить аттестат или удостоверение государственного образца.

Обманутых собственников быть не должно

К сожалению, пока в сфере ЖКХ не удалось сформировать прозрачный, подконтрольный гражданам механизм управления и создать институт управленцев-профессионалов. И это аукнулось ростом тарифов, которые, увы, формируются без учета интересов населения и реального потребления услуг и ресурсов. Причем, как выяснилось, даже в двух разных муниципалитетах одного региона они могут различаться в разы.
В связи с этим ФСТ разрабатывает закон о создании системы общероссийского мониторинга нормативов и тарифов, с появлением которой житель любого региона или муниципального образования сможет узнать, как они формируются, и их контролировать. Как известно, на весенней сессии в Госдуме был принят законопроект, согласно которому все нормативы и тарифы в сфере ЖКХ теперь будут устанавливаться на уровне субъектов Федерации. Есть с кого спросить, если рост тарифов превысит разумные пределы.
Но вопросов остается еще много. И это естественно: реформировать такую отрасль, как ЖКХ, неимоверно сложно. Требуются новые законы и новая нормативная база. Так, существующие Правила предоставления коммунальных услуг уже устарели – в ближайшее время будут утверждены новые. Следующим этапом станет принятие федерального закона по управлению многоквартирными домами. Кстати, красной нитью через него проходит обязательное членство управляющей компании в СРО. Опыт подтверждает правильность этого решения. К примеру, в Хабаровске уже создана одна из самых крупных в стране саморегулируемых организаций – «ЖКХ-Групп». Ее членами являются почти 100% управляющих компаний в городе. Есть даже Центр контроля качества услуг, оказываемых населению.

Однако не все идет гладко. Заместитель председателя комитета Госдумы РФ по собственности Евгений Богомольный отмечает: «В том же Хабаровске более 82% жилья приватизировано, но в каждом доме несколько видов собственников, разных по уровню доходов, некоторые получают дотации или субсидии. Отношения между ними и новыми рыночными структурами достаточно сложные». Да, собственно говоря, они только формируются. Тут самое главное не допустить появления обманутых собственников. А такая опасность есть. Так, собрав средства на капитальный ремонт жилья, несколько управляющих компаний объявили себя банкротами и исчезли вместе с деньгами. Или вот еще один пример: за пять лет в Петропавловске-Камчатском сбор на капитальный ремонт многоквартирных домов составил 1 млрд рублей. А город находится в плачевном состоянии. Как объяснить это людям?

Самый оптимальный выход в данной ситуации, по мнению экспертов, – создать систему защиты прав собственников жилья в лице ассоциаций ТСЖ, а ответственность управляющих компаний повысит вступление в СРО. «Что такое саморегулирование? – рассуждает Е. Богомольный. – Прежде всего это выработка стандартов управления – как профессиональных, так и этических. Затем – контроль за выполнением стандартов. И, наконец, формирование компенсационного фонда и страхование ответственности».

Саморегулирование предусматривает субсидиарную ответственность членов СРО. Это значит, они будут нести материальную ответственность за невыполненные или плохо выполненные работы, причинившие собственнику ущерб или вред. Кстати, примеры уже есть. Так, в Архангельской области после взрыва бытового газа в доме управляющая компания «ЖКХ-Гарант» возместила пострадавшим ущерб из компенсационного фонда своей СРО. Правда, выплатили небольшую сумму – около 200 тыс. рублей. Но это только начало.
Проблем в сфере ЖКХ, как говорится, выше крыши. Решит ли их саморегулирование? И должно ли все решать саморегулирование? Единого мнения тут нет. Самые осторожные говорят, что с уходом из этой жизненно важной отрасли государству спешить не стоит. По крайней мере до тех пор, пока не заработают механизмы самоуправления и саморегулирования.

Точка зрения

Виктор Плескачевский,
председатель комитета Госдумы РФ по собственности
:
– До недавнего времени все жилье было муниципальным. И сегодня в России коллективных форм собственности намного больше, чем во всем мире. Поэтому первая проблема фундаментальная: мы обречены заново учить людей механизмам самоуправления и развивать эти модели. Вторая проблема тоже фундаментальная, и она состоит в том, что сегодня наш гражданин не готов понять, что означает для собственника обязанность нести бремя содержания своего жилища, своей собственности.

Константин Шипунов,
депутат Государственной думы РФ
:
– К сожалению, в ЖКХ пока не удалось сформировать прозрачный, подконтрольный населению механизм управления. Отсутствие такого механизма проявляется при формировании тарифов, которые базируются исключительно на основе информации снабжающих ресурсами и управляющих компаний без учета интересов населения и данных реального потребления услуг и ресурсов.

Андрей Широков,
председатель комитета Торгово-промышленной палаты РФ по предпринимательству в сфере ЖКХ
:
– Мы идем к модели, когда управлять многоквартирными домами и жилой недвижимостью будет бизнес, а не публичная власть. Поэтому законодатель сегодня должен задуматься над тем, что надо вводить обязательное страхование общего имущества многоквартирного дома. Этого нет ни в одном законопроекте, но почему? Если в доме сломается лифт, куда должен идти собственник? Публичная власть ему скажет: а какое отношение я имею к твоему лифту? Собственник пойдет в управляющую компанию, та вроде бы должна решить этот вопрос, но у нее нет средств, потому что имущество не застраховано. Здесь очень много вопросов – решит ли их семья СРО?

Леонид Алексеев,
заместитель директора департамента ЖКХ Министерства регионального развития РФ
:
– В отрасли есть проблемы, которые оказывают сдерживающее влияние на ее развитие. Это и большой процент изношенности основных фондов жилищно-коммунальной инфраструктуры и высокая энергоемкость, энергозатратность всего хозяйства, а в некоторых случаях даже энергорасточительность. А также сложность и непрозрачность тарифного регулирования, которая не дала возможности ограничения роста тарифов в сфере жилищно-коммунальных услуг в этом году. Поэтому необходима координация управления ЖКХ путем развития механизмов самоуправления и саморегулирования.

Константин Цицин,
генеральный директор государственной корпорации «Фонд содействия реформированию ЖКХ»
:
– Конечно, есть недобросовестные управляющие компании, которые пришли, наверное, чтобы поживиться на этом рынке. Но это неизбежный этап, и через это надо пройти. Другое дело, что надо быстрее на это реагировать и вносить поправки в законодательство, чтобы иметь законодательный механизм против таких проявлений. Поэтому очень хорошо, что с нашей и с депутатской поддержкой создан законопроект о регулировании деятельности по управлению многоквартирными домами. Красная нить, проходящая через весь этот законопроект, – обязательное членство управляющей компании в СРО. В рыночной экономике не существует другого механизма, который может лучше обеспечить выработку стандартов для тех же УК и контроль за их деятельностью.


Автор: Тамара Андреева

Копирование материалов данной статьи разрешается только при условии размещения активной гиперссылки на sroprof.ru.
 

Без флеша